Heizungsoptimierung bei größeren Wohngebäuden

Warum ist das Thema aktuell relevant?

Viele Heizungsanlagen in Deutschland sind schon älter: So heißt es in einer Meldung des Portals GEB Info, dass über 85 % der Ölheizungen älter als 20 Jahre seien, und bei Gasheizungen immerhin rund 66 %. Gebäude Energieberater

Solche Altanlagen arbeiten häufig ineffizient, verbrauchen mehr Brennstoff als nötig und verursachen höhere CO₂-Emissionen. Eine regelmäßige Optimierung kann hier deutlich Einsparpotenzial heben — nicht zuletzt, weil der Gesetzgeber seit einiger Zeit genau das fordert.

Ab dem 1. Oktober 2024 trat eine Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft, konkret § 60b GEG, die bei größeren Wohngebäuden mit zentralen Heizungsanlagen eine Pflicht zur Heizungsprüfung und ggf. zur Optimierung vorsieht.

In diesem Blog zeigen wir:

1. Welche gesetzlichen Vorgaben gelten (Was genau fordert das GEG?),

2. Welche Maßnahmen kurzfristig und langfristig möglich sind,

3. Wie hoch die Kosten grob sein können,

4. Wie Sie konkret vorgehen sollten, um Pflicht und Einsparpotenzial zu erfüllen.

Gesetzliche Grundlage: GEG und § 60b Heizungsprüfung

Worum geht es?

Mit der GEG-Novelle wurde das frühere Heizungs-„Effizienz-Check“-Regime abgelöst und ausgeweitet. § 60b GEG schreibt fest:

• Für Wohngebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten (oder sonstigen Nutzungseinheiten) mit einer wassergeführten Heizungsanlage besteht eine Pflicht zur Überprüfung und ggf. Optimierung vorhandener Heizungen.

• Heizungen, die nach dem 30. September 2009 eingebaut wurden (also neuere Anlagen), müssen nach 15 Jahren innerhalb eines Jahres überprüft und ggf. optimiert werden. Also jetzt.

• Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 installiert wurden, müssen spätestens bis 30. September 2027 überprüft und optimiert werden.

• Bei der Überprüfung sind unter anderem folgende Aspekte zu prüfen:

  1. Ob einstellbare technische Parameter energieeffizient optimiert sind,

  2. ob eine effiziente Heizungspumpe verwendet wird,

  3. ob eine Dämmung der Rohrleitungen oder Armaturen notwendig ist,

  4. welche Maßnahmen zur Absenkung der Vorlauftemperatur vorgenommen werden können.

• Wenn bei der Untersuchung Mängel festgestellt werden, müssen die erforderlichen Optimierungsmaßnahmen innerhalb eines Jahres durchgeführt werden.

• Die Pflicht ist einmalig, solange sich an der Heizungsanlage oder am Wärmebedarf des Gebäudes nichts ändert (z. B. durch Sanierung oder neuer Wärmebedarf)

• Für Neubauten gelten ergänzend Vorgaben zu erneuerbaren Energien (z. B. 65 % erneuerbare Energie-Anteil) sowie Übergangsfristen.

Diese Regelungen gelten ausdrücklich nur für größere Wohngebäude mit zentraler wassergeführter Heizung; kleinere Häuser, Einfamilienhäuser oder dezentrale Heizungen fallen oft nicht unter die Pflicht, profitieren aber prinzipiell von denselben Optimierungsmaßnahmen.

Warum „ältere Anlagen“ und nicht alle?

Der Gesetzgeber hat die Pflicht primär für Anlagen vorgesehen, die aufgrund ihres Alters typischerweise Effizienzeinbußen aufweisen. Neuere Heizungsanlagen, die bereits modernisiert sind oder Effizienzstandards erfüllen, sind oft weniger in der Pflicht — solange keine Änderungen am System oder Wärmebedarf erfolgen.

Zudem wurde mit der Novelle die frühere Regelung (z. B. aus der EnSimiMaV-Verordnung) für Gasheizungen aufgehoben und durch das GEG mit größerem Anwendungsbereich ersetzt.

Was genau wird geprüft – und wie sieht die Optimierung aus?

In der Praxis umfasst der Heizungscheck / die Heizungsprüfung typischerweise folgende Schritte:

1. IST-Erfassung

   – Überprüfung der Regelparameter: Heizkurve, Einschalt-/Absenkzeiten, Heizgrenztemperatur, Warmwasserbereitung, Pumpenparameter etc.

   – Messung von Vor- und Rücklauftemperaturen, Kontrolle von Ausdehnungsgefäß, Füllstand, Rohrnetz, Regelorgane etc.

   – Sichtprüfung der Dämmung von Leitungen und Armaturen

   – Ermittlung möglicher Energieverluste und Abweichungen im Betrieb

2. Bewertung & Empfehlung

   – Der Fachbetrieb erstellt einen schriftlichen Bericht mit dokumentiertem Zustand und empfohlenen Maßnahmen.

   – Es wird geprüft, ob eine komplette Reparatur nötig ist oder ob eine Optimierung ausreichend ist.

3. Optimierungsmaßnahmen (wenn erforderlich)

   Mögliche technische Maßnahmen umfassen typischerweise:

4. Hydraulischer Abgleich 

   – Anpassung der Strömungsverhältnisse im Heiznetz, damit alle Heizkörper bzw. Bereiche optimal mit Wärme versorgt werden.

5. Ersatz ineffizienter Pumpen durch hocheffiziente, regelbare Pumpen

6. Absenkung der Vorlauftemperatur / Anpassung der Heizkurve

7. Nutzung von Nachtab- oder Abschaltung

8. Dämmung von Heizrohren, Armaturen und Heizflächen

9. Optimierung der Regelungseinstellungen (z. B. bessere Steuerung, Zeitschaltungen)

   Teilweise Umbau oder Austausch von Komponenten, falls begründet ineffizient

   In manchen Fällen auch Umstellung einzelner Heizkreise oder Pufferstrategien

10. Nachweis & Dokumentation– Der Eigentümer muss den Prüfbericht und ggf. Nachweise über durchgeführte Optimierungen auf Verlangen vorlegen können.

Kurzfristige Maßnahmen (Schnelleffekte)

Wenn Sie möglichst rasch reagieren wollen, können folgende Maßnahmen oft kurzfristig umgesetzt werden und bringen spürbare Einsparungen:

• Regelung neu einstellen: Optimierung der Heizkurve, Anpassung der Zeitprogramme und Abschaltzeiten

• Nachtabsenkung / Nachtabschaltung aktivieren

• Sommerabschaltung aktivieren (im Sommer die Heizung soweit wie möglich aus, nur Warmwasserversorgung)

• Pumpenparameter optimieren – die vorhandene Heizungspumpe ggf. auf geringere Drehzahl umstellen

• Kleine Dämmmaßnahmen an leicht erreichbaren Rohrleitungen und Armaturen

• Messung und Kontrolle, ob Regler/Temperatureinstellungen bereits ineffizient sind

Diese Maßnahmen erfordern meist nur arbeiten durch Fachhandwerker und wenige Materialkosten. Der Effekt zeigt sich oft innerhalb einer Heizperiode.

Langfristige Maßnahmen (Sanierung & Austausch)

Um dauerhaft maximale Effizienz und Zukunftsfähigkeit zu erreichen, sind oft investivere Maßnahmen erforderlich:

• Kompletter Austausch der Heizungsanlage – z. B. auf Gas-Brennwerttechnik, Wärmepumpe, Biomasseheizung oder Hybridlösung

• Integration von regenerativen Energien (Solarthermie, Photovoltaik + Wärmepumpe, Nutzung von Abwärme)

• Modernisierung des Heizverteilnetzes (z. B. Niedertemperaturführung, neue Heizkörper oder Flächenheizungen)

• Gebäudedämmung, Fenstertausch, Lüftungsoptimierung – eine bessere Gebäudehülle reduziert den Wärmebedarf und macht Heizungsmaßnahmen wirksamer

• Zentrale Steuerungs- und Regelungssysteme (Smart-Home, Gebäudeautomatisierung)

• Langfristige Planung in Wärmenetz oder Nahwärme (je nach Standort)

Langfristige Maßnahmen amortisieren sich oft über viele Jahre, besonders wenn sie Fördermittel nutzen.

Grobe Kostenschätzungen

Es lässt sich nur eine grobe Richtschnur geben, da Kosten stark vom Gebäude, Anlage, Zustand und Umfang abhängig sind. Einige Orientierungswerte:

• Kleinere Optimierungsarbeiten (Regelanpassung, Pumpenersatz, Dämmmaßnahmen) können typischerweise einige hundert bis wenige tausend Euro kosten – je nach Umfang und Größe des Systems.

• Hydraulischer Abgleich in einem Mehrfamilienhaus: typischerweise Acht Hundert bis 1–2 Tausend Euro, je nach Größe und Aufwand.

• Neuer Heizungseinbau / Modernisierung:– Für Einfamilienhäuser wird oft von 8.000 bis 30.000 Euro gesprochen – je nach Anlagentyp, Gebäudetechnik, Umfang und Förderfähigkeit. – In Mehrfamilienhäusern oder großen Objekten können die Kosten höher liegen, abhängig von Leistung, Installationsaufwand, Verrohrung etc.

• Fördermittel können erheblich bestimmte Investitionen abmildern:– Mit dem GEG / BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude) gibt es Förderungen, z. B. 30 % Grundförderung für Heizungstausch und darüber hinaus Zusatzboni. - Einem FAQ zufolge kann man zusätzlich einen Geschwindigkeitsbonus (bei schneller Umsetzung) beanspruchen.

Wichtig: Holen Sie konkrete Angebote von Fachbetrieben ein, idealerweise nach einer Energieberatung.

Vorgehensweise: Wie Sie konkret vorgehen können

1. Bestandsaufnahme & Dokumentation

   – Ermitteln Sie Einbaudaten Ihrer Heizungsanlage (Datum, Typ, Leistung)

   – Lassen Sie eine Energieberatung (z. B. vom BAFA-geförderten Energieberater) machen

   – Kombinieren Sie die Heizungsprüfung mit ohnehin anstehenden Wartungen (um Doppelaufwand zu vermeiden)

2. Heizungsprüfung beauftragen

   – Beauftragen Sie einen qualifizierten Handwerker oder Energieberater, der gemäß § 60b GEG die Prüfung durchführt

   – Der Prüfer erstellt einen schriftlichen Bericht mit Empfehlungen

3. Entscheidung über Optimierung oder Austausch

   – Vergleichen Sie Kosten und Einsparungen der empfohlenen Maßnahmen

   – Berücksichtigen Sie Förderoptionen

   – Entscheiden Sie, welche Maßnahmen kurz- oder langfristig umgesetzt werden

4. Umsetzung der Maßnahmen (innerhalb eines Jahres bei Mängeln)

   – Optimierungsmaßnahmen sollten möglichst zügig umgesetzt werden

   – Bei größeren Modernisierungen entsprechend den Kosten- und Finanzierungsplänen vorgehen

5. Dokumentation & Nachweis

   – Bewahren Sie Prüfberichte und Belege auf

   – Auf Verlangen müssen Sie diese Dokumente vorlegen können

6. Nachkontrolle & Monitoring

   – Beobachten Sie Heizkosten und Verbrauchsentwicklung nach Umsetzung

   – Gegebenenfalls Feineinstellungen nachjustieren

Fazit & Empfehlung

Der neue § 60b GEG zur Heizungsprüfung und -optimierung bei größeren Wohngebäuden ist eine gesetzliche Pflicht, aber zugleich auch eine Chance: Wer frühzeitig handelt, kann im Vergleichsfall Kosten sparen, CO₂ reduzieren und die Gebäudeeffizienz stärken.

Empfehlung: Warten Sie nicht auf die ultimative Frist (z. B. 2027 bei sehr alten Anlagen). Planen Sie frühzeitig eine professionelle Energieberatung und Heizungsprüfung. Kombinieren Sie Maßnahmen sinnvoll (z. B. mit der Wartung oder Schornsteinfeger), und prüfen Sie Fördermöglichkeiten.